Permasalahan di balik Proyek Modernisasi Pasar Karbon
CEBU CITY, Filipina – Perjanjian usaha patungan (JVA) selama 50 tahun antara pengembang swasta Megawide Construction Corp. (MCC) dan Pemerintah Kota Cebu akan menggunakan pasar karbon bersejarah dari sejumlah gang dan aula sempit di distrik multi-komersial yang mewah.
Namun tujuan tersebut juga berarti penghancuran bagian-bagian yang telah ada selama beberapa generasi bagi pengusaha kecil dan juga berfungsi sebagai rumah sementara.
Para pedagang mencela tingginya biaya pembangunan dan memperingatkan terhadap perpindahan serta ancaman harga sewa kios yang tidak terjangkau. Warga khawatir akan terkikisnya karakter kelas pekerja di kawasan tersebut dan transformasi Pasar Karbon menjadi sekadar mal komersial biasa.
Protes menyebabkan bentrokan antara pedagang dan pemerintah kota, terutama ketika pembongkaran kios dimulai pada tanggal 18 Juli.
Cebu2World Development Inc. (C2W), anak perusahaan MCC yang melaksanakan proyek tersebut, menegaskan tidak akan ada perpindahan dan hanya ketidaknyamanan sementara bagi vendor.
Rappler melihat lebih dekat isu-isu utama seputar proyek ini.
Akar ketidakpuasan
Dua set dokumen berisi akar ketidakpuasan di kalangan vendor dan solusi yang dirasakan terhadap kerusuhan tersebut.
Walikota saat itu Edgar Labella dan CEO serta Brand Officer Megawide saat itu Louie Ferrer menandatangani JVA pada Januari 2021. Bagian 7.1 JVA memberi wewenang kepada Megawide untuk memungut biaya sewa dan biaya lainnya untuk penggunaan fasilitas tersebut, khususnya pasar sementara dan pasar malam.
Penjual menafsirkan ini sebagai privatisasi de facto.
Lampiran JVA juga mencakup jadwal kenaikan sewa. Hal ini memperkuat ketakutan para pedagang akan harga yang dikeluarkan dari area tersebut.
Pemberian kewenangan pemungutan Megawide melanggar Kode Pasar Kota Cebu, yang memberikan pengawasan langsung dan segera kepada Bendahara Kota, administrasi dan kendali atas personel yang bertanggung jawab atas pemungutan biaya pasar.
Kode Pasar Cebu tahun 2017 juga menetapkan harga sewa sebesar 8,50/m2 untuk kios primer dan P6 untuk kios sekunder.
Pertanyaan mengapa JVA memasukkan ketentuan-ketentuan ini dan mengapa dewan menyetujui kontrak tersebut terus menjadi teka-teki bagi Cebuanos.
Koreksi JVA
Bukan hanya para penjual yang melihat bahaya di JVA.
Pada bulan Maret 2021, Labella memperingatkan dewan kota agar tidak menaikkan harga sewa kios. Ketika wakil walikota saat itu, Rama, turun tangan menyusul penyakit Labella, dia berjanji untuk memperbaiki tindakan JVA yang “salah”.
Pada bulan Agustus 2021, ia menyebutkan hal-hal yang perlu diperbaiki: lokasi dan rencana pengembangan Freedom Park, kurangnya perlindungan terhadap perpindahan pedagang dan penduduk Sitio Bato, dan persyaratan investasi proyek yang sebenarnya.
Dia menginstruksikan Komite Pasar dan Komite Hukum, Tata Cara dan Gaya pada bulan Februari 2022 untuk merekomendasikan perbaikan pada JVA.
Kantor Kejaksaan Kota Cebu mengatakan pada bulan Maret 2022 bahwa JVA dapat diubah melalui perjanjian tambahan yang termasuk dalam parameter Peraturan Kota 2154, peraturan lokal yang menerapkan pedoman nasional tentang perjanjian usaha patungan.
Peraturan tersebut melarang perubahan yang dapat meningkatkan eksposur keuangan kota, kewajiban, risiko dan faktor lainnya.
Pada tanggal 31 Juli 2022, pemerintah kota dan C2W menandatangani nota kesepakatan tambahan (MOA).
Ferrer, sekarang ketua dan presiden C2W, dan wakil jenderal C2W Lydwena Eco menandatangani kontrak dengan perusahaan tersebut.
Sangguniang Panlungsod ke-15 juga menyetujui MOA sebelum sidang reguler terakhirnya berakhir pada 29 Juni 2022.
Perjanjian tambahan ini mewakili kemenangan parsial bagi penjual karena:
- memastikan tidak ada perpindahan pedagang yang terdaftar di otoritas pasar, termasuk 2.500 pemilik kios dan 3.000 pedagang keliling
- menentukan seleksi, alokasi dan alokasi penerima manfaat, kios dan ruang yang transparan
- menempatkan pengembangan Sitio Bato, rumah bagi sekitar 700 keluarga, di urutan terakhir dalam rencana proyek, memastikan program pemukiman kembali yang komprehensif bagi penduduk yang terkena dampak
- tetap mempertahankan bea penagihan dengan pemerintah kota sampai Sangguniang Panlungsod mengubah kode pasar, dengan jumlah yang dikumpulkan dipotong dari pembayaran jaminan tahunan.
Item terakhir juga berarti pembekuan sewa kios sampai pemerintah kota memperbarui kode pasar.
Namun perjanjian tambahan itu sendiri tetap mengutip Lampiran D dari JVA yang asli, sehingga para kritikus mungkin benar jika mengatakan bahwa ini adalah masalah kapan, bukan apakah.
Para penjual tetap khawatir bahwa pemilu lokal pada tahun 2025 akan menghasilkan dewan baru yang dapat menghapus batasan harga sewa.
Medan perang
Pasar Karbon mendapatkan namanya pada abad ke-19 dari tumpukan batu bara yang disimpan di tempat yang dulunya merupakan stasiun terakhir jalur kereta api tua Cebu.
Pembangunan struktur pasar baru pada tahun 1990 memungkinkan para pedagang untuk memperluas penawaran, dengan tiga koperasi berbeda yang mencerminkan perdagangan utama, menjadikannya pusat perdagangan di Visayas Tengah.
Area penjualan telah diperluas ke bekas garnisun militer AS Barak Warwick dan Freedom Park yang terletak di depan Universitas San Jose-Recoletos (USJ-R) di sepanjang Magallanes Street.
Freedom Park, di atas tanah yang disumbangkan oleh Order of Augustinian Recollects (OAR), merupakan pusat ekspresi politik baik berupa demonstrasi maupun debat ilmiah. Rama ingin mempertahankan peran ini.
JVA Januari 2021 tentang “Proyek Bai the C – Pasar Karbon” atau “Proyek Pengembangan Distrik Warisan Cebu” bertujuan untuk “mempromosikan Cebu ke seluruh dunia melalui pengalaman pasar dunia pertama.”
Kota ini menawarkan Freedom Park, Warwick Barracks dan Unit 1, 2 dan 3 untuk pengembangan oleh C2W, yang berkomitmen untuk menginvestasikan P5,5 miliar dalam dua tahap.
Fase 1 melibatkan pengembangan struktur pasar saat ini, penambahan pasar Minggu malam dan terminal taksi air. Fase 2 melihat munculnya hotel dan gerai ritel lainnya untuk mengakomodasi wisatawan dan penduduk.
Dalam JVA awal, pengembang swasta berkomitmen terhadap pembayaran terjamin tahunan (AGP): P5 juta untuk Tahun 1 proyek, P14 juta di Tahun 2, P34 juta di Tahun 3, P48 juta di Tahun 4, dan P50 juta di Tahun 5 – atau total P151 juta untuk kota ini dalam lima tahun pertama. AGP akan meningkat sebesar 10% setiap lima tahun.
Pusat keuntungan
MOA tambahan meningkatkan komitmen investasi C2W dari P5,5 miliar menjadi P8 miliar.
Perjanjian tambahan ini juga meningkatkan AGP menjadi P50 juta per tahun tepat pada tanggal penandatanganan. Peningkatan 10% dimulai pada tahun ke-11 dan setiap lima tahun setelahnya. Ini berarti pendapatan sebesar P500 juta untuk kota tersebut dalam 10 tahun pertama saja dan P3,4 miliar selama masa perjanjian.
Kota ini menerima cek pertamanya pada 31 Juli. Investasi tambahan ini akan membantu mengembalikan Freedom Park ke “kejayaannya yang dulu”, dengan obelisk setinggi 15 meter sebagai landmark utamanya.
Bagaimana C2W memulihkan investasi dan kewajiban AGP-nya? C2W bertujuan untuk membuka taman dan Desa Puso, pusat pariwisata, pada Oktober 2022. Hub tersebut akan memiliki 334 ruang ritel.
Rencana pembangunan pasar baru berbentuk L ini lebih besar dibandingkan pasar sementara. Ini meluas ke area dari Freedom Park hingga Unit 2.
C2W akan membuka lebih banyak peluang mata pencaharian di gedung sementara dan pasar malam. Area parkir mekanis sementara di dekat jembatan South Road Properties (SRP) akan dibuka saat C2W menggali area dekat Barak Warwick untuk parkir bawah tanah. C2W juga akan membangun kantor polisi baru dan lima pos polisi untuk menjamin keamanan yang lebih baik di wilayah tersebut.
Pertanyaan yang tertunda
Namun jika tarif sewa naik, hal ini dapat menyebabkan penurunan pendapatan ribuan usaha kecil.
Efek riak ini dapat berdampak negatif pada pendapatan pajak kota, harga bahan pokok dan ketahanan pangan lokal, menurut koalisi vendor.
Perjanjian tambahan menerbitkan C2W a. Jika kondisi keuangannya buruk pada tahun ke-2 hingga ke-4 kontrak, ia dapat melakukan negosiasi ulang untuk pengurangan AGP, tetapi tidak kurang dari yang diberikan JVA asli.
Penjual tidak memiliki kemewahan itu.
Otoritas pasar mengklaim semua vendor kini telah beralih dan perdagangan telah normal. Wine Miro, presiden Ambulant Vendors Association (AVA), mengatakan hal tersebut tidak sepenuhnya benar.
“Aku tidak bisa kembali ke urusanku, ewalaupun aku dikasih tempat, tapi tidak cocok untuk urusanku,” dia berkata. (Saya masih belum kembali ke bisnis saya, meskipun mereka memberi kami ruang, namun itu tidak tepat untuk bisnis kami.)
Beberapa penjual bunga seperti Teresita Padernal mengatakan kepada Rappler bahwa ruang baru yang dialokasikan terlalu sempit untuk menampung barang-barang mereka. Ferrer dan Eco dari C2W membantah tuduhan tersebut dan mengatakan bahwa mereka telah melakukan konsultasi dengan pemasok mengenai ukuran ideal untuk kios tersebut, yaitu 5 meter persegi per unit.
“Kami harus mengakomodasi semua orang,” kata Ferrer. “Itulah alasan utama kami meningkatkan ruang sewa dan ukuran bangunan.”
Carbonhanong Alyansa ingin melihat denahnya.
“Kami tertipu ketika mereka menandatangani kontrak tanpa berkonsultasi dengan penjual, jadi bagaimana kami bisa mempercayai mereka?” tanya Ann Ariosa, petugas aliansi. – Rappler.com
