blog.fcuzhhorod.com

Angka tidak berbohong, Anda hanya perlu melihat yang sebenarnya.

Hal itulah yang menjadi masalah bagi investor yang mencari titik masalah berikutnya di sektor real estate Tiongkok, karena raksasa industri China Evergrande Group diperkirakan akan menjadi perusahaan yang mengalami gagal bayar (default) terbesar yang pernah ada di negara tersebut. Angka-angka di buku terkadang tidak menceritakan keseluruhan cerita.

Sejak Beijing mulai memberikan dana talangan (bailout) terhadap utang perusahaan pada tahun 2017, banyak pengembang properti telah beralih ke sarana off-balance sheet untuk meminjam uang dan menghadapi pengawasan peraturan, kata para analis dan pengacara.

Usaha patungan (joint venture) adalah pilihan yang populer karena, kecuali perusahaan memiliki saham pengendali di salah satu perusahaan, perusahaan tersebut dapat menyimpan rincian perusahaan tersebut dan utang yang diperolehnya dari neraca.

“Hampir setiap pengembang memiliki pinjaman terselubung. Masalah utang sektor ini lebih buruk dari yang Anda lihat,” kata He Siwei, pengacara di Firma Hukum Hui Ye.

Pengembang Tiongkok berhutang 33,5 triliun yuan ($5,24 triliun) melalui berbagai saluran pada akhir Juni, perkiraan Nomura, berdasarkan statistik resmi, menambahkan “pasti ada saluran pembiayaan lain yang belum tercakup.”

Obligasi swasta yang diterbitkan oleh perusahaan cangkang di lokasi luar negeri telah muncul sebagai kekhawatiran baru.

Dalam sebuah catatan bulan ini, lembaga pemeringkat Fitch mengatakan bahwa Fantasia Holdings Group, pengembang properti yang sejak itu mengalami gagal bayar, baru-baru ini mengatakan kepada pihaknya “untuk pertama kalinya” bahwa pihaknya memiliki obligasi swasta senilai $150 juta yang tampaknya tidak dilaporkan dalam laporan keuangannya. .

Fantasia tidak menanggapi permintaan komentar. Perusahaan ini memiliki uang tunai lebih dari $4 miliar pada akhir Juni dan mengatakan dua minggu sebelum gagal bayar bahwa mereka memiliki “modal yang memadai.”

Tidak mengherankan jika para investor mulai mencari hal-hal yang kurang jelas karena perusahaan-perusahaan yang paling bermasalah di sektor ini telah ditutup dari pasar modal internasional.

Menurut analisis JPMorgan, beberapa pengembang yang paling terkena dampaknya memiliki catatan keuangan yang lebih baik dibandingkan pengembang yang obligasinya tidak terlalu terkena dampak. Hal ini menunjukkan kurangnya kepercayaan terhadap neraca keuangan.

Dari 70 pengembang properti Tiongkok yang dinilai oleh Moody’s, 27 diantaranya memiliki eksposur yang “signifikan” terhadap usaha patungan, naik dari lima dari 49 pengembang pada tahun 2015.

Dalam usaha patungan pada umumnya, pengembang mendirikan proyek real estat milik minoritas dengan manajer aset atau dana ekuitas swasta dan menjanjikan keuntungan tetap. Pengembang biasanya setuju untuk membeli kembali kepemilikannya dari investor lain setelah beberapa tahun tertentu.

Anak poster

Meningkatnya kesengsaraan Evergrande tahun ini berarti kegagalan perusahaan tersebut dalam melakukan pembayaran hipotek bulan lalu merupakan hal yang sudah diperkirakan sebelumnya. Evergrande, yang pernah menjadi pengembang properti terlaris di Tiongkok, memiliki kewajiban lebih dari $300 miliar, setara dengan sekitar 2% produk domestik bruto Tiongkok.

Negara ini menjadi contoh bagi pertumbuhan sektor ini yang didorong oleh kredit dengan tumpukan utang yang meningkat hampir empat kali lipat sejak tahun 2016.

Model pembiayaan Evergrande, yang bergantung pada aliran penjualan baru untuk mendorong operasinya, dengan cepat mengalami masalah ketika Beijing tahun lalu memperkenalkan apa yang disebut aturan “Tiga Garis Merah” yang membatasi jumlah utang yang dapat ditanggung oleh pengembang dibandingkan dengan tahun lalu. jumlah uang tunai, aset, dan modal ekuitas yang mereka miliki.

Evergrande tidak memiliki banyak usaha patungan, kata para analis, namun Evergrande menggunakan utang di luar neraca untuk pembiayaan, seperti penjualan produk manajemen kekayaan.

Tampaknya perusahaan ini juga memiliki eksposur terhadap obligasi swasta, menurut term sheet obligasi yang dilihat oleh Reuters.

Analis JPMorgan memperkirakan bahwa leverage bersih Evergrande yang sebenarnya – ukuran leverage keuangan suatu perusahaan – setidaknya mencapai 177% pada akhir Juni, dibandingkan dengan 100% yang dilaporkan dalam akunnya.

Ini bukan satu-satunya. JPMorgan memperkirakan bahwa leverage R&F Properties naik menjadi 139% dari 123% setelah utang terselubung ditambahkan kembali, sementara angka Sunac China Holdings naik menjadi 138% dari 87%, dan masih banyak lagi.

“Saya rasa tidak ada yang tahu pasti jumlah sebenarnya dari tumpukan utang Evergrande,” kata regulator hipotek yang menolak disebutkan namanya.

Evergrande, R&F Properties dan Sunac China tidak menanggapi permintaan komentar.

Komisi Regulasi Sekuritas Tiongkok (CSRC), yang mengawasi pengungkapan oleh penerbit obligasi, termasuk pengembang, tidak menanggapi permintaan komentar mengenai masalah utang tersembunyi.

Regulator audit Hong Kong mengatakan pihaknya sedang menyelidiki akun Evergrande tahun 2020 dan auditnya oleh PwC karena kekhawatiran mengenai kecukupan pelaporan. PwC tidak mengomentari pengumuman penyelidikan tersebut.

Kepentingan minoritas

Gubernur bank sentral Tiongkok Yi Gang mengatakan pada hari Minggu (17 Oktober) bahwa perekonomian Tiongkok menghadapi risiko gagal bayar bagi perusahaan-perusahaan tertentu karena “salah urus”, dan bahwa pihak berwenang akan berusaha mencegah penyebaran masalah di Evergrande.

Dalam konferensi pers pada hari Jumat, 15 Oktober, pejabat bank sentral lainnya mengatakan bahwa Evergrande adalah “risiko unik” dengan efek limpahan yang terbatas, dan menyerukan kepada pengembang untuk bertanggung jawab membayar utang mereka.

Karena meningkatnya pengawasan terhadap investor, beberapa pengembang Tiongkok mulai memasukkan beberapa usaha patungan mereka ke dalam neraca mereka. Dalam sebagian besar kasus, hal ini menyebabkan lonjakan kepemilikan minoritas, menurut laporan awal tahun ini oleh lembaga pemeringkat S&P Global.

Kepentingan minoritas dianggap sebagai ekuitas dibandingkan utang dan, di atas kertas, memperkuat kekuatan finansial perusahaan.

JPMorgan memperkirakan bahwa leverage bersih Fantasia meningkat menjadi 92% ketika usaha patungannya dimasukkan, naik dari yang dilaporkan sebesar 76%. Namun, jika kepemilikan usaha patungan dan minoritas dimasukkan, maka jumlahnya akan meningkat menjadi 170%, kata bank tersebut.

Gagal bayar Fantasia menyebabkan aksi jual di seluruh sektor, dengan selisih obligasi dolar korporasi dengan imbal hasil tinggi Tiongkok hampir tiga kali lipat sejak akhir Mei.

Namun dengan aksi jual besar-besaran yang mengguncang harga dan imbal hasil (yield) beberapa obligasi yang kini melebihi 200%, beberapa investor kembali mengambil tindakan pada minggu ini meskipun ada peringatan akan adanya perdagangan yang berbahaya.

“Ada risiko yang benar-benar tersembunyi,” kata Jeff Grills, kepala utang negara berkembang di Aegon Asset Management. “Dan masalahnya adalah, sulit untuk mengetahuinya sampai Anda mengetahuinya.” – Rappler.com

$1 = 6,3915 Renminbi Yuan Tiongkok