blog.fcuzhhorod.com

Di pinggiran kota Toronto, beberapa bulan yang lalu, sebuah rumah dengan tiga kamar tidur biasanya menerima 40 penawaran pada malam penawaran dan terjual jauh di atas harga yang diminta. Kini pembeli rumah sudah sulit ditemukan.

“Anda tidak lagi mengalami perang penawaran,” kata Tim Keung, CEO TimSold Real Estate, sebuah agen lokal.

“Banyak pembeli yang menunggu koreksi besar ini terjadi.”

Mereka tidak sendirian. Lonjakan harga rumah yang terjadi selama satu dekade mulai dari Amerika Serikat hingga Eropa dan Asia menghadapi ujian nyata pertamanya karena biaya pinjaman meningkat dan inflasi yang tinggi menggerogoti anggaran rumah tangga.

Selain Toronto, harga rumah sudah turun di beberapa negara yang mengalami apresiasi terbesar, seperti Tiongkok, Selandia Baru, dan sebagian Australia.

Pertumbuhan melambat di Singapura dan Korea Selatan dan volumenya menurun di Amerika Serikat dan Polandia.

Para pemberi pinjaman dan regulator di negara-negara maju telah memperingatkan bahwa kenaikan harga rumah kini mungkin stagnan atau turun – dalam beberapa kasus hingga seperempatnya.

Meskipun setiap pasar berbeda-beda, hampir semua pasar mempunyai satu kesamaan: kenaikan biaya pinjaman karena bank sentral di seluruh dunia menaikkan suku bunga untuk melawan inflasi.

Tingkat rata-rata hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun di Amerika Serikat, yang merupakan barometer bagi negara-negara lain di dunia, telah meningkat dari hanya 2,7% pada akhir tahun 2020 menjadi 5,5% saat ini, yang merupakan tingkat tertinggi sejak tahun 2008, menurut Asosiasi Bankir Hipotek.

Angka ini lebih rendah dibandingkan tingkat yang terjadi pada tahun 2000an, namun besarnya perubahan tarif tetap dan variabel memberikan tekanan pada pembeli dan pemilik yang sudah berjuang menghadapi biaya hidup yang lebih tinggi.

Hal ini mengancam akan meletusnya gelembung real estat yang telah dibiayai oleh kredit murah selama satu dekade terakhir dan semakin membesar selama pandemi ini, ketika sebagian orang menabung lebih banyak dan mencari tempat tinggal yang lebih besar.

“Tingginya harga properti dan kenaikan suku bunga hipotek semakin menjadi masalah bagi keterjangkauan properti residensial,” kata Joerg Utecht, CEO broker hipotek Jerman Interhyp.

Bank Swiss UBS menempatkan Frankfurt di Jerman sebagai kota dengan risiko gelembung terbesar, diikuti oleh Toronto, Hong Kong dan Munich, Jerman, berdasarkan faktor-faktor seperti hubungan antara harga, pendapatan, dan harga sewa.

Bank Jerman, LBBW, juga memperkirakan bahwa harga rumah di negara dengan ekonomi terbesar di Eropa telah meningkat sebesar 20% hingga 25% lebih tinggi dibandingkan pasokan dan permintaan sejak tahun 2015. Artinya, harga rumah dapat turun sebanyak itu jika biaya pinjaman kembali ke kondisi semula.

Peminjam Jerman hanya membayar 1% untuk hipotek dengan suku bunga tetap 10 tahun tahun lalu, namun jumlah tersebut telah meningkat menjadi 2,5%, tingkat tertinggi sejak 2014, dan bisa mencapai 3% pada akhir tahun ini, menurut Interhyp.

Ekonom yang disurvei oleh Reuters sudah mulai memangkas perkiraan pertumbuhan harga rumah di Jerman untuk dua tahun ke depan.

Rasakan panasnya

Pemilik rumah dengan hipotek dengan suku bunga variabel juga mulai merasakan panasnya.

Di Polandia, dimana pinjaman seperti itu merupakan hal yang biasa dan bank sentral telah menaikkan suku bunga dari 0,1% menjadi 5,25% sejak bulan Oktober untuk membendung inflasi dua digit, pemerintah mengambil tindakan untuk membantu peminjam melalui libur pembayaran.

Di kota utara Rotmanka, Maciej Kawka, pekerja kantoran berusia 31 tahun, mengalami kenaikan pembayaran hipotek bulanan untuk apartemen kecilnya sebesar 18% sejak ia mengambil hipotek pada tahun 2018. Dia sekarang membayar 1.650 zlotys ($384,62) sebulan. Namun, ia memperkirakan pembayaran akan meningkat menjadi 1.800 hingga 1.900 zlotys ketika dua kenaikan terbaru dari bank sentral diperhitungkan, sehingga semakin membebani keuangannya, yang juga terbebani oleh kenaikan harga energi dan pangan.

“Anggaran kami akan lebih ketat: tidak ada liburan, tidak ada apa pun selain kehidupan sehari-hari,” kata Kawka, yang tinggal bersama istri dan putrinya. “Tetapi jika (harga) terus naik, saya tidak tahu apa yang akan terjadi.”

Di tempat lain, pemilik rumah masih mempertahankan tarif yang berlaku saat ini karena khawatir akan kenaikan lebih lanjut.

Dennis Willeke, seorang petugas pemadam kebakaran berusia 35 tahun, telah mendapatkan tingkat bunga tetap sebesar 2,15% untuk 10 tahun ke depan atas rumah tempat dia tinggal bersama istri dan dua anaknya di kota Neukirchen-Vluyn, Jerman Barat.

“Kami buru-buru melakukan refinancing karena menurut saya akan naik,” ujarnya.

Di Selandia Baru, warga Amerika Lee Stewart dan istrinya khawatir akan terulangnya krisis properti pada tahun 2007-2009, ketika jutaan rumah di Amerika Serikat diambil alih dan pasangan tersebut akhirnya menjual rumah mereka dengan kerugian.

Khawatir dengan kenaikan suku bunga, yang dimulai di Selandia Baru lebih awal dibandingkan di sebagian besar negara lain, Stewart menetapkan biaya hipoteknya sendiri selama tiga tahun.

“Perubahan kecil dalam persentase tersebut akan membuat perbedaan besar… bagi seseorang yang memiliki pinjaman cukup besar,” kata pria berusia 40 tahun itu.

Meski begitu, para analis memperkirakan tidak akan terulangnya keruntuhan yang mengawali krisis keuangan global 15 tahun lalu.

Pertama, hanya dalam waktu satu dekade, porsi pinjaman dengan suku bunga variabel telah menyusut menjadi hanya 10% dari seluruh permohonan hipotek di Amerika Serikat dan 20% dari seluruh utang rumah tangga di zona euro.

Kedua, kecuali Tiongkok, sebagian besar negara terus menghadapi kekurangan perumahan, yang kini diperburuk oleh kurangnya tenaga kerja dan material, yang sebagian disebabkan oleh dampak lockdown akibat pandemi. Negara-negara tersebut antara lain Amerika Serikat, JermanDan Britania.

Hal ini terlihat membatasi harga.

Namun Kanada dan Selandia Baru menunjukkan betapa cepatnya hal ini dapat berubah ketika suku bunga yang lebih tinggi mengurangi permintaan.

“Saat ini, jika ada 10 hal dalam daftar keinginan pembeli dan rumah tersebut tidak memiliki delapan hal, itu akan berlalu begitu saja,” kata Brad Goetz, agen dari Right at Home Realty Kanada. “Di tempat yang dulu, rasanya seperti, ‘Hei, ada empat dinding, dapur, dan kamar mandi. Kami baik-baik saja.’” – Rappler.com

$1 = 4,2900 zloty