blog.fcuzhhorod.com

Pekerja Filipina di UEA yang kehilangan pekerjaan atau mengalami pemotongan gaji karena pandemi ini menghadapi tantangan lain: membayar hipotek atas properti yang mereka beli kembali beberapa tahun lalu, ketika masa depan mereka tampak begitu aman.

Selama bertahun-tahun, pengembang real estate besar Filipina telah mendirikan kantor satelit di Dubai untuk memanfaatkan pasar besar yang mencakup sekitar setengah juta pekerja Filipina. Namun kini mereka semua memiliki klien yang bingung bagaimana cara terus membayar properti mereka.

Beth Camia (bukan nama sebenarnya) dan suaminya memperoleh properti senilai P2,5 juta di dekat SM Southmall selama fase pra-penjualan beberapa tahun lalu. “Seharusnya bisa dibalik, hanya saja beberapa bulan kami tidak bisa membayar (Seharusnya bisa dibalik, tapi berbulan-bulan kami tidak bisa membayarnya),” ungkapnya.

Pra-penjualan berarti unit sebenarnya – atau bangunan itu sendiri – belum dibangun. Kebanyakan OFW lebih memilih membeli pada tahap pra-penjualan karena harga properti jauh lebih murah dan nilainya akan meningkat ketika kuncinya akhirnya diserahkan.

Beberapa OFW membalik atau menjual properti, sementara yang lain menyewakannya dan menggunakan sebagian uangnya untuk amortisasi bulanan.

Camia adalah seorang asisten guru yang sudah 4 bulan menganggur karena sekolah diliburkan akibat pandemi. Dia mengatakan mereka terkunci dalam negosiasi dengan pengembang real estate mereka.

Suaminya adalah seorang pelaut yang berada di kapal di Teluk Persia. Kapalnya tidak dapat berlabuh karena tindakan COVID-19.

“Kami tidak bisa bergerak,kata Camia. “Sekarang hal itu menjadi sebuah masalah. Suami saya tidak bisa jatuh karena di dalam air, tidak bisa mendarat. Tapi kami akan mendapatkan opsi untuk membayar,” dia menambahkan.

(Kami tidak bisa pindah. Itulah masalahnya sekarang. Suami saya tidak bisa membayar karena dia di laut, dia tidak bisa mendarat. Tapi kami diberitahu bahwa kami akan punya pilihan untuk membayar.)

Bawaan

Pengembang real estat di Dubai yang diwawancarai oleh Rappler mengatakan klien OFW menghadapi masalah serupa.

“Kami memiliki beberapa kasus pelanggan gagal membayar pembayaran bulanan mereka,” kata Manuel Arbues II, kepala regional Ayala Land International Sales untuk Amerika Utara dan Timur Tengah. Dia menambahkan bahwa kasus-kasus ini “sudah berada dalam pengawasan bank.”

Perwakilan lain dari pengembang properti di sini, yang meminta untuk tidak disebutkan namanya, mengatakan: “Rekening penarikan pinjaman murni melalui saya sekarang. Unit omset sudah. Saldo mereka untuk unit tersebut adalah pinjaman bank.”

(Yang saya tangani hanyalah rekening penarikan pinjaman. Semuanya sudah menjadi unit omset. Saldo unitnya adalah pinjaman bank.)

Rekening penarikan adalah rekening dimana pelanggan telah selesai membayar angsuran atau ekuitas dan yang propertinya ada pada bank tempat mereka melakukan pembayaran rutin.

Apakah bank akan melakukan penyitaan?

Vince Lubrin, broker real estate berlisensi di Robinson’s Land Corporation International, mengatakan akan lebih baik bagi OFW yang menghadapi penyitaan untuk menghubungi petugas pinjaman mereka di bank dan membuat perjanjian kompromi.

“Bank akan bersikap lunak dalam mengajukan usulan restrukturisasi kredit yang sesuai bagi kedua belah pihak,” ujarnya. “Ingatlah bahwa bisnis utama bank adalah menjaga pergerakan uang mereka. Sebisa mungkin mereka tidak ingin menyita properti karena itu akan menjadi aset yang tidak berguna bagi mereka.”

Dia mengatakan bahwa sejak pandemi dimulai pada bulan Maret, beberapa pelanggan mereka, terutama di UEA, kesulitan membayar amortisasi bulanan mereka, “terutama mereka yang masih dalam tahap pra-penjualan.”

Lubrin mengatakan, mereka yang sudah menggadaikan unit apartemennya ke bank dan disewakan tidak terlalu terdampak. “Hanya sedikit sekali,” katanya.

Dia juga mencatat bahwa perusahaan real estate memberlakukan moratorium selama pandemi, sesuai dengan Bayanihan To Heal As One Act di Filipina – mereka tidak memungut amortisasi bulanan dari bulan Maret hingga Juni 2020.

“Secara pribadi,” katanya, “Saya menyarankan klien saya untuk menulis email tentang tidak terbayarnya amortisasi bulanan mereka dan meminta penundaan, sehingga tidak akan menjadi beban tambahan bagi mereka untuk membayar biaya yang telah mereka keluarkan. menumpuk,” kata Lubrin.

Produk

Miguel Bilan Jr, manajer penjualan dan operasi Sta Lucia International, mengatakan mereka juga menemui OFW dengan masalah pembayaran. “Sebagian besar dari mereka ditempatkan pada status tidak bekerja dan tidak dibayar atau mengalami pemotongan gaji karena COVID-19,” katanya.

Akibatnya, kata dia, mereka menawarkan rencana pembayaran yang disesuaikan atau restrukturisasi pembayaran untuk menghindari pembayaran tunggakan sekaligus.

“Bagi OFW yang mengalami kesulitan membayar propertinya karena COVID-19, saya sangat menyarankan agar mereka berkomunikasi dengan pengembangnya untuk mendapatkan panduan yang tepat. Yang pasti, akan ada beberapa opsi yang tersedia bagi mereka untuk meringankan beban mereka. Kebanyakan pengembang, saya kira , telah menemukan solusi untuk membantu dan mempertahankan pelanggan mereka,” kata Bilan.

Dalam kasus mereka yang kehilangan pekerjaan dan pulang ke rumah, Bilan mengatakan saran mereka adalah “carilah anggota keluarga atau siapa pun yang mereka kenal dan dekat dengan mereka yang bersedia membeli properti dan terus duduk.”

Perlindungan

Pengacara Barney Almazar, direktur Gulf Law yang berbasis di Dubai, mengatakan OFW yang menghadapi masalah seperti itu juga dilindungi berdasarkan Undang-Undang Republik No.

Undang-undang mempunyai ketentuan yang memperbolehkan orang yang mangkir untuk membayar angsuran yang belum dibayar secara cuma-cuma dengan tarif masa tenggang satu bulan untuk setiap tahun pembayaran angsuran.

Artinya, jelas Almazar, artinya seorang OFW yang mencicil terus-menerus selama 4 tahun, misalnya, dibebaskan dari bunga 4 bulan atas cicilan yang belum dilunasi.

“Anda hanya dapat melakukan upaya hukum ini setiap 5 tahun sekali sebagaimana ditentukan oleh undang-undang,” kata Almazar.

Ia juga menegaskan, mencakup mereka yang telah melakukan cicilan minimal dua tahun.

Ada juga pilihan bagi mereka yang telah melakukan pembayaran setidaknya dua tahun, untuk pengembalian dana sebesar apa yang disebut “nilai penyerahan tunai” jika kontrak dibatalkan.

Undang-undang mewajibkan pengembalian dana sebesar 50% dari total pembayaran yang dilakukan untuk 5 tahun pertama, dan tambahan 5% untuk tahun-tahun berikutnya. Undang-undang tersebut juga menyatakan bahwa pembayaran yang dilakukan harus mencakup angsuran, simpanan atau opsi dalam kontrak.

Penyisihan bagi yang telah mencicil kurang dari dua tahun mengharuskan pengembang memberikan tenggang waktu kepada peminjam yang wanprestasi paling lama 60 hari sejak tanggal jatuh tempo pembayaran angsuran.

Kegagalan membayar pada akhir masa tenggang akan memungkinkan pengembang untuk membatalkan kontrak setelah 30 hari sejak pembeli menerima pemberitahuan pembatalan berikutnya, kata undang-undang.

Almazar menjelaskan, ketentuan tersebut tidak berlaku bagi mereka yang melakukan pembayaran ke bank, dalam hal ini mereka mendapat “masa penebusan” jika propertinya diambil alih.

“Ketika bank menyita properti tersebut, Anda diberi kesempatan untuk membelinya kembali dari mereka,” kata Almazar.

Kebanyakan OFW lebih memilih berinvestasi di real estat untuk mendapatkan penghasilan pasif dan sebagai persiapan pensiun.

Bloomberg, mengutip Colliers International Group Incorporated, melaporkan pada bulan April bahwa harga apartemen residensial akan turun 15% tahun ini dibandingkan tahun lalu sebelum sedikit pulih pada tahun 2021, karena kontraksi ekonomi yang disebabkan oleh pandemi. Penilaian ini dibuat secara resmi beberapa bulan sebelum Filipina memasuki resesisetelah ekonomi menyusut 16,5% pada kuartal kedua. – Rappler.com