Penyewa bebas sewa ‘jeons’ di Korea Selatan dilanda kemerosotan properti
Ini adalah ringkasan yang dibuat oleh AI, yang mungkin memiliki kesalahan. Untuk konteksnya, selalu rujuk artikel selengkapnya.
Dalam skema ‘jeonse’, penyewa memberikan uang jaminan, biasanya senilai 70% dari nilai rumah, dan kemudian hidup bebas sewa selama dua tahun hingga pemilik rumah mengembalikan jumlah penuh.
SEOUL, Korea Selatan – Penurunan harga rumah di Korea Selatan menimbulkan dampak buruk pada sistem sewa bebas sewa yang tidak biasa di negara tersebut, yang telah menguntungkan tuan tanah dan penyewa selama kenaikan harga properti residensial yang berkepanjangan.
Dalam skema “jeonse”, penyewa memberikan uang jaminan, biasanya senilai 70% dari nilai rumah, dan kemudian hidup bebas sewa selama dua tahun sampai pemilik rumah mengembalikan jumlah penuh.
Selama bertahun-tahun, hal ini merupakan win-win solution bagi penduduk dan tuan tanah karena harga rumah naik dan suku bunga tinggi: pinjaman yang dibayarkan penyewa untuk menambah uang jaminan mereka lebih murah daripada sewa dan tuan tanah mendapat pinjaman tanpa bunga untuk digunakan sesuai keinginan mereka.
Penyewaan Jeonse sangat populer di kalangan orang-orang berusia 20-an dan 30-an, yang tidak mampu membayar harga penuh sebuah rumah tetapi dapat menggunakan sistem ini untuk mendapatkan pijakan dalam impian kepemilikan rumah di Korea.
Namun median harga rumah turun 12% dan harga 7% selama dua tahun hingga Januari setelah naik masing-masing 37% dan 24% selama empat tahun sebelumnya, menurut data dari Korea Real Estate Board.
‘Kupikir aku akan baik-baik saja’
Tuan tanah yang diperluas gagal mengembalikan uang jaminan, sehingga memberikan pukulan yang sangat keras kepada penyewa yang lebih muda dan mengancam akan merusak kepercayaan terhadap sistem.
Yoo Ha-jin (28) menyesal tidak mendapatkan asuransi untuk deposit jeonsnya ketika dia menandatangani kontrak pada Maret 2021. Pemilik rumah yang bangkrut memberitahunya pada bulan Desember bahwa properti itu akan dilelang dan dia bisa mendapatkan kembali paling banyak 45% dari depositnya.
Ini berarti dia harus berhutang setidaknya 33 juta won ($25.000) untuk pinjaman yang dia ambil untuk kontrak jeonse-nya yang akan berakhir bulan depan.
“Saya pikir saya akan baik-baik saja selama saya bisa mendapatkan pinjaman deposito kecil dari bank,” kata Yoo kepada Reuters.
Klaim asuransi untuk pembayaran jeonse yang gagal meningkat lebih dari dua kali lipat hingga mencapai rekor 1,17 triliun won ($903 juta) tahun lalu, menurut Korea Housing and Urban Guarantee Corporation, salah satu dari tiga penjamin utama negara tersebut.
Penyewa berusia 20-an dan 30-an mencapai 70% dari total.
Otoritas keuangan bekerja sama dengan lembaga lain untuk mendukung penyewa muda dan tuan tanah yang kesulitan membayar cicilan, kata seorang pejabat di Komisi Jasa Keuangan.
Polisi menindak kejahatan terkait jeon dan mengatakan kasus penipuan terorganisir meningkat tiga kali lipat menjadi 622 kasus pada tahun lalu.
Pinjaman deposito Jeonse meningkat lebih dari empat kali lipat menjadi 172 triliun won ($132 miliar) dalam waktu kurang dari enam tahun hingga bulan Oktober, menurut bank sentral. Jumlah ini setara dengan 17% utang obligasi Korea Selatan dan 10% utang rumah tangga.
Properti putus sekolah
Namun hampir semua pinjaman jeonse mempunyai jaminan dari perusahaan publik, sehingga hanya menyisakan sedikit risiko kredit bagi peminjam komersial.
“Krisis jeonse telah membatasi risiko makroekonomi, namun ini merupakan bagian lain dari dampak buruk pasar properti secara keseluruhan,” kata ekonom Moon Hong-cheol dari DB Financial Investment.
Beban utang yang tidak terduga pada generasi muda dapat memperburuk risiko terhadap pasar properti, yang merupakan sektor utama yang mendorong pertumbuhan dan mempengaruhi pasar keuangan. Kekhawatiran gagal bayar pada proyek real estate tahun lalu menyebabkan krisis kredit di pasar keuangan Korea Selatan.
Beberapa bank investasi, seperti Nomura dan Citi, memperkirakan bahwa Bank of Korea akan mulai memangkas suku bunga dalam tiga hingga enam bulan ke depan untuk memastikan pasar real estat mengalami soft landing.
“Sungguh membuat frustrasi karena tidak ada yang bisa disalahkan,” kata Yoo, penyewa jeonse yang terdampar. “Saya hanya berpikir mungkin saya bisa menghindari masalah seperti ini jika saya punya cukup uang untuk membeli rumah sendiri.” – Rappler.com
$1 = 1.295,8700 won
